【コラム】第7回 土地・建物開発のための下地調査

不動産の価値として、地域的な要因と個別的な要因があります。不動産の用途でも細かなレベルで、また違った価値を評価する要素が出てくるかと思います。住宅地としては閑静で日当たりがよいところ、商業地としては人通りが多くいくか商業施設が集まっていてお客さんを呼び込めそうなところ、などになります。

 

・地域的な要因(任意エリアの特性に応じた要因)
・個別的な要因(個別の土地・建物に応じた要因)

 

ここでは地域的な要因にフォーカスして話をすすめましょう。

 

 

□あるエリアの土地・施設開発のための下地調査

 

具体的に仮想のプロジェクトを想定してみましょう。横浜みなとみらい地区に商業施設を計画しようと検討するとします。みなとみらいのイメージですが、ウォーターフロントでオフィスもあり、土日は観光客や買い物客で人も集まる、レジャー施設もあったり、温泉もあったりでとりあえず訪れると何かあるだろう、という主観的なイメージが浮かびます。

 

 

みなとみらい

 

 

□主観的なイメージに客観性を加えてみる

 

 

統計情報を調べて客観的に調べてみましょう。オフィスがあって観光客も集まるので、昼間人口が圧倒的に多いです。みなとみらいに商圏500mを設定して、その圏内を確認しますと、おおよそ昼間人口は3万数千人で、夜間人口は7千人弱です。タワーマンションもあったりして住んでいる人の年代を見ると30代、40代が多いです。

 

 

人口統計データ)

 

人口統計データ

 

 

 

世帯の統計情報を見ましても、単身と2人世帯が圧倒的に多いです。所得も高めで、際立っているのが、共同住宅9割以上で、現地にいったイメージともほぼ合致した結果です。

 

世帯統計データ)

 

世帯統計データ

 

 

□プロジェクト企画の客観性

 

現地の風景や現場の直感も大切ですが、それと合わせて客観的な指標も一緒にプロジェクト企画に添えていくとより説得力が増します。
30代、40代の比較的所得の高い世帯向けの施設を計画していくといったシナリオを描いたとして、初期のマーケティングのエリア特性把握に気軽に地図分析を活用していきましょう!

 

関連リンク

 

 

利用シーンサイト: 商圏分析や地域特性を把握したいビジネスマンのための優しく詳しいエリアマーケティング術

 

企業様向けGISソリューション サイト: 商圏分析、エリアマーケティング、SCM、IoT等の地図活用法をご紹介

 

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